リースバックは共有名義でもできる？夫婦・親子で持つおうちの手順と注意点

「おうちの名義が、夫婦の共有になっている」「親子で持っているおうちでも、リースバックできるのだろうか」。こうしたご相談は少なくありません。

結論から言うと、共有名義のおうちも、名義人（共有者）全員が同意すれば、リースバックできます。手続きの流れは、おひとりの名義の場合とほとんど同じです。ただし、①全員の同意、②全員の書類、③売却代金の分け方、④住み続ける方の賃貸借契約の4つを、前もってそろえておくことが大切です。

まずは、登記で「名義」と「持分」を確かめましょう

共有名義とは、ひとつのおうちを、複数の人が持分（たとえば「2分の1ずつ」）を持って所有している状態です。名義と持分は、法務局で取れる登記事項証明書（登記簿謄本）の「権利部（甲区）」で確かめられます。

共有名義になる、よくある例は次のとおりです。

• ご夫婦で住宅ローンを組んで、夫婦の共有で購入した
• 二世帯住宅などで、親子の共有にした
• 相続のときに、きょうだいの共有にした

相続で共有になったおうちの考え方は、きょうだいで相続する前にでもご説明しています。

共有名義のおうちを売るときの、3つの基本

1. おうち全体を売るには、共有者全員の同意が必要です。お一人でも反対していると、全体を売ることはできません。
2. ご自身の持分だけを売ることも、法律上はできます。ただ、リースバックは、おうち全体を買い取る形が一般的です。
3. 売却代金は、持分の割合で、それぞれの名義人が受け取るのが基本です。

※ 住宅ローンの返済や、売却にかかる費用を差し引く前の、わかりやすくするための例です。

持分と違う割合で売却代金を分けると、多く受け取った方に贈与税がかかる場合があります。分け方に迷うときは、税務署または税理士にご確認ください。

共有名義の場合の、リースバックの手順

売買契約と決済には、一般的に、名義人それぞれの本人確認の書類、実印、印鑑証明書、登記識別情報（権利証）などが必要です。くわしくは、相談前に用意しておくと話が早い書類をご覧ください。

住宅ローンが残っているとき

ご夫婦それぞれが住宅ローンを組んでいる（ペアローン）場合や、お二人で一つのローンを返している（連帯債務）場合もあります。リースバックでは、決済のときに住宅ローンを返済して、抵当権を外すのが一般的です。

まずは、名義人ごとのローンの残りを確かめましょう。売却代金でローンを返しきれない場合の考え方は、住宅ローンが残っていてもリースバックはできる？でご説明しています。

こんなときは、早めにご相談ください

名義人の一人が、亡くなっている

亡くなった方の持分を相続した方が、新しい名義人になります。売る前に、相続登記が必要です。相続登記は、2024年4月から義務になっています（相続登記の義務化）。

名義人の一人の、判断力が心配

売買契約には、ご本人の意思の確認が欠かせません。判断が難しい状態の場合は、成年後見人が代わりに手続きをすることになり、お住まいのおうちを売るときは、家庭裁判所の許可が必要です（民法第859条の3）。くわしくは、親の判断力が心配になったらをご覧ください。

名義人の一人と、連絡がつかない

2023年4月から、所在が分からない共有者がいるときに、裁判所の手続きを経て、その持分を取得したり、譲渡したりできる制度が始まりました。手続きには時間がかかるため、司法書士や弁護士に、早めにご相談ください。

離婚した、または離婚を考えている

名義と、住み続ける方が違ってくることがあります。財産分与の話し合いと合わせて、弁護士などの専門家にご相談ください。

税金と、賃貸借契約の名義

税金は、名義人ごとに確かめます

売却の利益（譲渡所得）は、名義人ごとに、持分に応じて考えます。マイホームを売ったときの特例（3,000万円の特別控除など）も、名義人ごとに要件を満たすかどうかを確かめます。そのおうちに住んでいない名義人は、特例を使えない場合があります。くわしくは、リースバックと税金をご覧のうえ、税務署または税理士にご確認ください。

賃貸借契約は、どなたの名義にする？

売ったあとは、住み続ける方が借主になります。ご夫婦で住み続ける場合は、どちらを借主にするか、もう一方を同居する入居者として契約書に書くかなど、契約の内容によって扱いが異なります。将来、借主が亡くなったときの扱いもあわせて確かめておくと安心です。

契約の前に確かめる6つのこと

1. 名義人全員の同意と、話し合った内容（書面に残すと安心です）
2. 登記の名義と持分
3. 名義人ごとの住宅ローンの残り
4. 売却代金の分け方（持分どおりか）
5. 賃貸借契約の借主と、同居する方の記載
6. 税金（名義人ごとの特例）

当相談室の進め方

当相談室のオンライン面談なら、離れて暮らす名義人の方も、一緒にご参加いただけます。100社以上の加盟企業に査定を依頼し、価格・お家賃・契約の種類・買戻しの条件を比較一覧表にして、名義人の皆さまに同じ資料をお渡しします。登記のことは、提携する司法書士にもご相談いただけます。

相談・査定は無料です。その日に決めていただく必要はありません。名義人の皆さまで、ゆっくりご検討ください。

まとめ

• 共有名義のおうちも、名義人全員が同意すればリースバックできます。
• 売却代金は、持分の割合で受け取るのが基本です。違う割合で分けると、贈与税がかかる場合があります。
• 名義人が亡くなっている、判断が難しい、連絡がつかないときは、手続きに時間がかかるため、早めにご相談ください。
• 税金と賃貸借契約の名義も、前もって確かめておきましょう。

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