リースバックで出てくる言葉

契約と権利にかかわる言葉

リースバック

自宅を売却して所有権を次の所有者様（オーナー様）に移し、そのオーナー様と賃貸借契約を結んでお家賃を払い、同じおうちに住み続ける仕組み。「セール・アンド・リースバック」とも呼ばれます。

普通賃貸借契約ふつうちんたいしゃくけいやく／普通借家契約

期間の定めのない、または更新のある賃貸借契約。借主から何度でも更新でき、貸主が更新を断るには正当な事由が必要とされます（借地借家法第28条）。住み続けやすい形です。

定期借家契約ていきしゃくやけいやく

あらかじめ期間を決め、期間満了で終了する賃貸借契約。更新の制度がなく、続けるには貸主・借主双方の合意による再契約が必要です。再契約できる保証はありません。

正当事由せいとうじゆう

貸主が更新を断ったり解約を申し入れたりするために必要とされる理由。双方が建物を使う必要性、立退料の提供などを総合して判断されます。

買戻し特約かいもどしとくやく

売買契約と同時に、売主が将来買い戻せることを定める特約。登記することができ、登記しておけばオーナー様が第三者へ売った場合にも主張できます。期間は10年が上限、定めなかった場合は5年以内（民法第580条）。

再売買の予約さいばいばいのよやく

将来もう一度売買することをあらかじめ約束しておく方法。買戻し特約とは根拠となる条文が異なり、価格の決め方や期間の扱いも変わります。どちらで組むかは契約の前に確認が必要です。

賃貸人の地位の承継ちんたいにんのちいのしょうけい

オーナー様がその不動産をさらに別の人へ売った場合、貸主の立場が新しい所有者に引き継がれること。賃貸借契約は原則として続きますが、誰が貸主になるかは変わります。

原状回復げんじょうかいふく

退去の際に、借りたときの状態に戻すこと。通常の使用による傷みは対象外とされますが、どこまでが借主の負担かは契約で定めます。契約前に文字にしておくことが大切です。

契約不適合責任けいやくふてきごうせきにん

引き渡した不動産が契約の内容に合っていなかった場合に、売主が負う責任。雨漏りやシロアリの被害などが対象になります。期間を定めて免責とする取り決めをすることもあります。

重要事項説明じゅうようじこうせつめい

契約の前に、宅地建物取引士が書面を交付して行う説明。物件の権利関係、法令上の制限、契約を解除できる条件などを確認します。

お金と賃料にかかわる言葉

期待利回りきたいりまわり

オーナー様が投資額に対して見込む年間の収益割合。リースバックのお家賃は、買取金額にこの利回りを掛け、12か月で割って算出されるのが一般的です。目安は年7〜10％で、利回りが高いほどお家賃も高くなります。

敷金しききん

賃貸借契約のときに貸主に預けるお金。お家賃の滞納や原状回復の費用に充てられ、残りは退去時に返還されます。

更新料こうしんりょう

賃貸借契約を更新するときに支払うお金。地域や契約によって有無と金額が異なります。リースバックでは、更新料の有無も契約前に確認すべき点です。

固定資産税・都市計画税

不動産の所有者に毎年かかる税金。リースバックで所有権がオーナー様に移った後は、オーナー様の負担になります。

管理費・修繕積立金

マンションで毎月かかる費用。所有者が負担するものなので、リースバック後は次のオーナー様がお支払いします。お客様のお支払いは、毎月のお家賃だけです。

譲渡所得税じょうとしょとくぜい

不動産を売って利益（譲渡益）が出た場合にかかる税金。居住用の不動産を売った場合には、一定の要件のもとで利用できる特例があります。リースバックで売った後も住み続ける場合の取り扱いは個別の確認が必要なため、事前に税務署または税理士にご確認ください。

リバースモーゲージ

自宅を担保に融資を受け、契約終了時（多くは契約者の死亡時）に自宅を売却して一括返済する仕組み。所有権は手元に残りますが、毎月利息がかかり、年齢や対象物件に条件があります。

ローンと滞納にかかわる言葉

抵当権ていとうけん

住宅ローンの担保として不動産に設定される権利。売却の際は、引き渡しまでに抹消する必要があります。

根抵当権ねていとうけん

一定の範囲の債務をまとめて担保する抵当権。事業資金の借入で設定されていることが多く、抹消には債権者との調整が必要です。

オーバーローン

住宅ローンの残債が、不動産の売却見込み額を上回っている状態。この場合は通常の売却ができず、債権者の同意を得る手続きが必要になります。

任意売却にんいばいきゃく

住宅ローンの返済が滞っている場合に、債権者（金融機関や保証会社）の同意を得て不動産を売る手続き。競売に至る前に進める方法で、引き渡し時期を話し合いで決められる場合があります。

期限の利益の喪失きげんのりえきのそうしつ

分割で返済する約束が失われ、残り全額の一括返済を求められる状態。滞納が続いた場合に金融機関から通知されます。

代位弁済だいいべんさい

保証会社が借主に代わって金融機関へ返済すること。これ以降、話し相手は金融機関から保証会社に変わります。

差押えさしおさえ

債権者の申立てにより、裁判所が不動産の処分を禁じる手続き。登記簿に記載され、この後に競売の手続きが進みます。

競売けいばい／きょうばい

裁判所が不動産を売却して債権の回収にあてる手続き。市場での売却より価格が低くなる傾向があり、引き渡し時期も選べません。入札が始まる前であれば、任意売却に切り替えられる場合があります。

連帯保証人れんたいほしょうにん

借主と同じ責任を負う保証人。住宅ローンに連帯保証人がいる場合、売却にあたって同意や連絡が必要になることがあります。

手続きにかかわる言葉

媒介契約ばいかいけいやく

不動産会社に売却の仲介を依頼する契約。専属専任・専任・一般の三種類があり、他社にも依頼できるかどうか、報告の頻度などが変わります。

仲介手数料ちゅうかいてすうりょう

媒介により売買が成立したときに不動産会社へ支払う報酬。上限は法令で定められ、売買代金が400万円を超える場合は代金の3パーセント＋6万円と消費税です。

所有権移転登記

売買により所有者が変わったことを登記簿に記録する手続き。司法書士が行い、引き渡しの日に代金の支払いと同時に進めます。

登記識別情報とうきしきべつじょうほう

かつての「権利証」にあたる書類。売却の際に必要になります。紛失した場合も、司法書士による本人確認で手続きできます。

決済けっさい

残代金の支払い、鍵の引き渡し、登記の申請を同じ日に行うこと。金融機関で行うことが多く、半日程度で終わります。

親族間売買

お子様やご兄弟など、親族に不動産を売ること。そのまま住み続けられる方法のひとつですが、買い手となるご親族に融資が付くかどうかが分かれ目になります。

クーリング・オフ

契約後に無条件で申込みの撤回や解除ができる制度。リースバックの売買契約には原則として適用されません。だからこそ、契約前にすべて確かめておくことが大切です。