リースバックと税金｜売却して利益が出たときに確認しておきたいこと

自宅を売却して利益が出ると、譲渡所得として税金がかかる場合があります。リースバックも自宅の売却ですから、税金の確認は欠かせません。ここでは、一般的な考え方と、確認しておきたい点をまとめます。

売却して利益が出ると、課税の対象になる

自宅を売って得た利益は、譲渡所得として、所得税・住民税の課税対象になる場合があります。計算の大まかな考え方は、次のとおりです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

• 取得費：購入したときの代金や、購入時の諸費用など。建物は、年数に応じた減価を差し引きます。購入時の資料がなく、取得費が分からないときは、売却価格の5パーセントを取得費とする扱いがあります。
• 譲渡費用：仲介手数料、印紙代など、売却のためにかかった費用。

売却価格が、取得費と譲渡費用の合計より低く、利益が出ない場合は、通常、課税はありません。

税率は、売却した年の1月1日時点の所有期間が5年を超えるかどうかで変わります。

マイホームの売却には、特例がある

居住用の財産（マイホーム）を売却したときには、3,000万円の特別控除など、税金を軽くする特例があります。ただし、特例には、いくつもの要件があります。

リースバックのように、売却したあとも、同じおうちに借りて住み続ける場合に、特例を使えるかどうかは、売却の内容や契約の形によって判断が分かれることがあります。「使えるはず」と思い込まず、売却の前に、税理士か税務署にご確認ください。

売却して損が出た場合にも、一定の要件を満たすと、ほかの所得と通算できる特例があります。こちらも要件があります。

固定資産税は、売却のあとはオーナー様の負担

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に課される税金です。売却の年の分は、引き渡しの日で日割りにして、売主とオーナー様（買主）で精算するのが一般的です。売却後は、オーナー様が納税します。

ただし、リースバックでは、オーナー様が負担する税金も見込んで、お家賃が決まるのが一般的です。固定資産税の負担がなくなる分、お家賃を払い続けることになります。

住宅ローン控除は、受けられなくなる

住宅ローン控除は、ご自身が所有し、ご自身が住んでいる住宅について、ローンの年末残高に応じて税金が戻る制度です。売却して所有者が変わると、ご自身の住宅ではなくなるため、売却後は受けられなくなります。

売却した翌年に、確定申告をする

売却して譲渡所得が生じた場合は、売却した年の翌年の確定申告で、申告と納税をします。申告の期間は、通常、2月16日から3月15日までです。特例は、確定申告をしてはじめて使えます。損が出た場合でも、特例を使うときは、申告が必要になることがあります。

税金は、「手元に残る金額」にも影響する

売却代金から、ローンの残債と諸費用を引いたあとに、税金を払うことになるかどうかで、手元に残る金額は変わります。費用の全体は、リースバックにかかる費用の一覧でご説明しています。

税金を確認するときの進め方

1. 購入したときの契約書や領収書を探す（取得費の確認）
2. おおよその売却価格を、一括査定で把握する
3. 税理士か税務署に、「リースバックで売却し、同じおうちに住み続ける場合」と伝えて、確認する
4. 確認の結果を踏まえて、手元に残る金額をあらためて計算する

税務署の相談窓口や、国税庁の電話相談センターでは、一般的な税務の質問に対応しています。

まとめ

自宅の売却では、売却価格だけでなく、税金も含めた手元に残る金額で考えることが大切です。リースバックを検討するときは、売却の前に、税理士か税務署に、特例が使えるかどうかを確かめてください。無料の一括査定で、おおよその売却金額をお調べすることもできます。

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