リースバックと相続｜おうちを売ったあとの賃借権とお金はどうなる？

おうちには、ご家族との思い出がたくさん詰まっています。「売っても住み続けられるのはありがたい。でも、自分に何かあったあと、子どもたちはどうなるのだろう」。そんなご心配から、リースバックをためらう方もいらっしゃいます。この記事では、おうちを売ったあとの「お金」と「借りて住む権利」が、相続のときにどうなるのかを整理します。

売却したあと、相続財産はどう変わるのか

リースバックは、おうちを次のオーナー様にお譲りして、賃貸借契約を結び、そのまま借りて住み続ける方法です。売ったおうちの所有者はオーナー様になるため、おうち自体は、ご本人の相続財産ではなくなります。かわりに、売却代金として受け取った現金が、財産として残ります。

現金は、おうちと違って分けやすいのが利点です。ただし、次の点も同じ大きさで知っておいてください。

• 売却代金は、使えば減ります。相続のときに残るのは、そのときに手元にある現金です。
• 売却価格は、通常の売却で見込める金額より低くなりやすく、毎月のお家賃も払い続けます。ご家族に残る財産の総額が、おうちを持ち続けた場合より少なくなることがあります。
• 住宅ローンが残っている場合は、売却代金でまず返済します。その分、手元に残る額は小さくなります。

借りて住む権利（賃借権）は、相続されるのか

売却後は、オーナー様と結んだ賃貸借契約で、おうちを借りて暮らします。この「借りて住む権利」が賃借権（借家権）です。借りる人の立場は、一般に相続の対象になります。ご本人が亡くなったときは、原則として、相続人が借りる側の立場を引き継ぎます。引き継ぐと、お家賃を払う義務も一緒に引き継ぎます。ただし、契約書に別の定めがないかを、確かめる必要があります。

ただし、住み続けられる期間は、契約の種類で変わります。普通借家契約は、貸主が更新を拒むのに正当な事由が必要な、住み続けやすい契約です。定期借家契約は、期間が満了すると終わります。くわしくは、普通借家と定期借家の違いでご説明しています。

ご本人が亡くなったあと、同居のご家族は住み続けられる？

「親が亡くなったあと、同居している子どもは、そのまま住めるのか」。よくいただくご質問です。結論から言うと、契約の内容によります。契約書で、次の点を確かめます。

• 契約の種類は、普通借家か、定期借家か
• 同居のご家族のお名前は、契約書にどう記載されているか
• 借りる人が亡くなったときの扱い（契約が終わるのか、続くのか）に、定めがあるか
• 亡くなったあとのお家賃は、誰が支払うのか

相続人が複数いるときは、誰が借りる側の立場を引き継ぐのかも、あらかじめご家族で話し合っておくと安心です。

買戻し特約は、相続のときにどうなる？

「いつか買い戻したい」という思いから、買戻し特約を付ける方もいらっしゃいます。ご本人が買い戻す前に亡くなったとき、買い戻す権利が相続されるのかは、契約書の定めで確かめる必要があります。

引き継げる場合でも、買い戻すには、契約で決めた金額を用意しなければなりません。期間は10年を超えられず、過ぎれば権利はなくなります。相続人が複数いれば、「誰が、いくらで買い戻すか」の話し合いも必要です。そもそも、買戻し特約を受け入れるオーナー様が見つからない場合もあります。仕組みは、買戻し特約の解説をご覧ください。

契約の前に確かめる5つのこと

1. 契約の種類（普通借家か定期借家か）と、期間
2. ご本人が亡くなったときに、契約が終わるのか、続くのかの定め
3. 同居のご家族のお名前の記載と、お家賃を引き継ぐ人
4. 買戻し特約の有無・期間・金額・登記と、権利の引き継ぎ
5. 売却代金の使い道と、相続のときに残る見込み

相続税・特例は、税理士へ

おうちを売って現金にすると、相続税の評価や特例の使い方が変わる場合があります。おうちのまま相続するのと、現金で相続するのとで、どちらの税負担が重くなるかは、ご家族の状況で変わります。また、売却して利益が出たときには、譲渡所得の税金がかかる場合もあります。こちらは、リースバックと税金でご説明しています。

当相談室は、相続税の申告を取り扱っていません。売却の前に、税理士にご確認ください。

まとめ

リースバックでは、おうちが現金に変わり、借りて住む権利が残ります。相続のときの扱いは、契約書で決まる部分が大きいため、契約の前に確かめてください。ご家族での話し合い方は、ご両親のおうちをご家族で話し合うときの6つのポイントにまとめています。相続のご心配が大きく、リースバックが合わないと感じたときは、通常の売却など別の道もご案内します。ご心配な点は、オンライン面談を申し込むから、急がずにお尋ねください。

この記事のよくある質問