買戻し特約とは？期間・金額・登記の注意点をやさしく解説

「お金に余裕ができたら、いつかおうちを買い戻したい」。リースバックで、そう考える方は少なくありません。けれど、買い戻しは当然の権利ではありません。売却のときに契約で決めておいた場合にだけ、できることです。その仕組みが、買戻し特約です。

買戻し特約とは

買戻し特約とは、不動産を売るときに、売買契約と同時に、「売主が、あとで売買を解除して、買い戻すことができる」と定めておく特約です。民法にもとづく仕組みで、売主は、オーナー様（買主）が支払った代金（別の合意をした場合は、その金額）と契約の費用を返して、売買を解除できます（民法第579条）。

つまり、買い戻すときに必要なお金は、売却したときの代金そのままとは限りません。「いくらで買い戻すのか」を、契約のときに決めておきます。売却価格より高く定められる場合があるため、金額を契約の前に確かめてください。

期間には上限がある

買戻しができる期間には、法律で上限が決まっています（民法第580条）。

• 期間は、10年を超えることができません。それより長く定めても、10年になります。
• 期間を定めなかったときは、5年以内に買い戻す必要があります。
• 一度定めた期間は、あとから延ばすことができません。

「いつまでなら買い戻せるのか」は、契約書で確かめます。期間が過ぎると、特約の効力はなくなります。

登記をしておくと、第三者にも主張できる

買戻し特約は、売買契約と同時に登記をしておくと、オーナー様がその後に不動産を第三者へ売ったり、抵当権を設定したりしても、買戻しを主張できます（民法第581条）。登記をしていない場合は、第三者に主張できません。

買戻し特約と、再売買の予約

将来、買い戻す約束には、買戻し特約のほかに、再売買の予約という形もあります。仕組みが異なり、登記の方法や、期間の考え方も違います。どちらの形になっているのか、契約書の文言で確かめます。わからない点は、司法書士などの専門家に確認できます。

買い戻すために、考えておきたいこと

1. 買い戻し金額は、いくらか
2. その金額を、期間内に用意できる見込みがあるか
3. 買い戻すまでのお家賃の合計は、いくらになるか
4. 買い戻さない場合の、住み続ける計画はどうか

買い戻し金額と、それまでに払うお家賃の合計を足した額は、決して小さくありません。「買い戻せる」ことと、「買い戻した方がよい」ことは、別の問題です。

買戻し特約を付けられないことも

買戻し特約は、いつでも付けられるとは限りません。物件の場所や状態、住宅ローンの残り方、オーナー様の資金計画によっては、特約を受け入れるオーナー様が見つからないことがあります。当相談室では、買戻し特約を条件に加えて100社以上に打診しますが、条件に合うオーナー様が見つからない場合は、どの条件がなぜ難しいのかをお伝えします。

あわせて、普通借家と定期借家の違いもご確認ください。住み続けられる期間と、買い戻せる期間は、別々に決まります。

まとめ

買戻し特約は、契約で定め、登記してはじめて、将来の買い戻しを支える仕組みになります。期間（10年が上限）、買い戻し金額、登記の有無を、契約の前に確かめてください。無料の一括査定では、買戻しの条件も並べて、比べることができます。

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