リースバックのお家賃は途中で上がる？賃料改定のルールと契約書の確かめ方

これから先も、お家賃を払いながら暮らしていく。そう考えると、「途中で上がることはないのだろうか」と気になりますよね。リースバックは、おうちをお譲りしても、賃貸借契約を結んで住み続けられる方法です。そのかわり、お家賃を払い続けます。長年暮らしたおうちだからこそ、毎月の支払いが読めることは、とても大切です。この記事では、お家賃が変わる仕組みと、契約書で確かめたい点を整理します。

お家賃は、契約と法律の両方で決まります

リースバックのお家賃は、契約の日に決めた金額が続く場合もあれば、途中で見直される場合もあります。変わるかどうかは、契約書の定めと、法律の仕組みの両方で決まります。 「上がる」とも「上がらない」とも、一概には言えません。

ですから、契約の前に、次の2つを確かめます。

• 契約書に、賃料改定の条項があるか
• 契約書に条項がなくても、法律上、見直しを求められる仕組みがあること

契約書の「賃料改定」の条項を見る

契約書には、お家賃を見直す時期や方法が書かれていることがあります。たとえば、「2年ごとに、話し合って見直す」「税負担や近隣のお家賃が変わったときに協議する」といった書き方です（書き方の例です）。

条項を読むときは、次の3つに注目します。

• いつ見直すのか（何年ごと、どんなとき）
• 何を理由に見直すのか（税負担、物価、近隣のお家賃など）
• どう決めるのか（話し合い、あらかじめ決めた計算式など）

借地借家法第32条の「賃料増減請求」

借地借家法第32条には、賃料増減請求の仕組みがあります。税金などの負担の増減、土地や建物の価格の変動、近くの同じような建物のお家賃との差などで、お家賃が不相当になったとき、貸主も借主も、将来に向かってお家賃の増額や減額を求められる、というものです。

押さえておきたい点は、次のとおりです。

1. 増額だけでなく、減額も求められます。
2. 請求があっても、その金額がそのまま決まるわけではありません。まず話し合い、まとまらないときは、裁判所の手続きで決まります。
3. 「一定の期間は、お家賃を増やさない」という特約を、契約書に置くこともあります。その場合は、特約に従います。

実際にどう当てはまるかは、個別の事情で変わります。迷うときは、弁護士や、お近くの消費生活センターなどの窓口にご確認ください。

定期借家では、「増減しない」特約を置く例も

定期借家契約では、「期間中は、お家賃を増やさない（減らさない）」といった特約を、契約書に置く例があります。この場合は、期間の途中でお家賃が変わりにくくなります。

ただし、定期借家は、期間が満了すると終わる契約です。続けて住むための再契約では、お家賃が変わることもあります。くわしくは、普通借家と定期借家の違いでご説明しています。

お家賃は、オーナー様の税負担も見込んで決まります

リースバックでは、オーナー様が負担する固定資産税などの税金も見込んで、お家賃が決まるのが一般的です。そのため、税負担が変わったときは、お家賃を見直す理由のひとつになり得ます。税金の考え方は、リースバックと税金をご覧ください。

お家賃が少し変わるだけでも、長く住むと、合計は大きくなります。たとえば、月額8万円のお家賃が、月額8万5,000円になったとします（計算の例です）。差額は、月5,000円、年間で6万円。その金額で10年続けば、差額の合計は60万円です。

お家賃の上限を決めるときは、こうした変化に備えて、余裕を残しておくことが大切です。考え方は、お家賃の上限を決める3ステップでご説明しています。

契約の前に確かめる、4つのこと

1. 賃料改定の条項は、あるか
2. 見直しの時期は、いつか（何年ごと、どんなとき）
3. 見直しの条件は、何か（理由、決め方）
4. 増額に上限はあるか。増額しない期間の特約や、減額を求められる定めはあるか

まとめ

お家賃は、契約書の定めと法律の仕組みの両方で、変わることがあります。上がると決めつけず、上がらないと思い込まず、改定の時期・条件・上限を、契約の前に確かめてください。無料の一括査定では、買取価格・お家賃・契約の種類を並べた一覧表をお見せします。急がず、ご家族とご検討ください。

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