リースバックのお家賃の上限を決める3ステップ｜家計から逆算する考え方

リースバックの検討は、「いくらで売れるか」から始めたくなります。けれど、いちばん安全なのは、順番を逆にすることです。「毎月いくらなら、無理なく払い続けられるか」を先に決めて、そこから売却価格を逆算します。ここでは、その考え方を3つのステップにしました。

ステップ1：毎月の「手取り」を確かめる

まず、毎月、実際に使えるお金を確かめます。

• 年金（手取り）
• 給与や事業の収入（手取り）
• 家賃収入など、そのほかの継続的な収入

手取りで考えることが大切です。税金や社会保険料が引かれる前の金額では、実際に使えるお金を多く見積もってしまいます。ボーナスのように、毎月ではない収入は、当てにしすぎないようにします。

ステップ2：生活費と「予備費」を引く

次に、毎月かかる生活費と、予備費を引きます。

• 生活費：食費、光熱費、通信費、保険料、日用品など
• 予備費：医療費、介護費、おうちの修繕、冠婚葬祭、家電の買い替えなど

予備費を見込んでおくことが、リースバックでは特に大切です。お家賃は、一度決めると、住み続けるあいだ、ずっと払い続けるものだからです。年齢が上がるにつれて、医療費や介護費が増える可能性もあります。

ステップ3：お家賃の上限を出し、売却価格を逆算する

お家賃の上限 ＝ 手取り − 生活費 − 予備費

たとえば、次のような場合です（計算の例です）。

お家賃の上限が月額5万円なら、年間では60万円です。オーナー様の期待利回りを、目安の範囲（年7〜10パーセント）の真ん中あたり、8パーセントとすると、売却価格の目安は、次のとおりです。

売却価格の目安 ＝ 年間のお家賃 ÷ 期待利回り ＝ 60万円 ÷ 0.08 ＝ 750万円

期待利回りが7パーセントなら約857万円、10パーセントなら600万円です。利回りは、物件やオーナー様によって異なり、一律ではありません。あくまで、目安の計算です。

住み続けたい年数と、見比べる

お家賃の上限が決まったら、お家賃の合計が、売却代金に達する年数を出して、住み続けたい年数と見比べます。

年数 ＝ 売却代金 ÷（月額のお家賃 × 12）

上の例なら、750万円 ÷ 60万円 ＝ 12.5年です。これより長く住むなら、お家賃の合計は売却代金を上回ります。この計算の意味は、お家賃と売却価格の関係でくわしくご説明しています。

この計算で足りないとき

お家賃の上限が低すぎて、必要な資金に届かない場合は、リースバックはお勧めしません。次のような道もあります。

• 通常の売却で住み替える
• ご親族に買っていただく
• 金融機関に、返済条件の見直しを相談する

選択肢の比べ方は、リースバック・通常の売却・返済の継続を比べるをご覧ください。

まとめ

お家賃は、「家計 → お家賃の上限 → 売却価格」の順で考えます。この順番なら、「高く売れたけれど、お家賃が払えない」という事態を避けられます。当相談室では、面談で家計からお家賃の上限を出すところから始めます。無料の一括査定から、お気軽にご相談ください。

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