リースバックの売却価格はどう決まる？査定で見られる6つのポイント

「このおうちは、いくらで売れるのだろう」。長年暮らしたおうちに値がつくと考えると、少し複雑なお気持ちになる方もいらっしゃると思います。リースバックの売却価格は、通常の売却とは見られ方が少し違います。この記事では、査定で見られる6つのポイントと、複数社で並べて比べる意味をご説明します。

大前提：オーナー様は「貸す前提」で見ます

リースバックでは、次のオーナー様が、ご自宅を購入して貸し出すことになります。そのため査定は、「自分で住むなら、いくらか」ではなく、「貸したときに、どのくらいの家賃収入が見込めるか」を含めて行われます。通常の売却より価格が低くなる理由は、価格が低くなる理由でご説明しています。目安は、相場の50〜75％（半分〜4分の3）です。

査定で見られる6つのポイント

1. 立地：最寄りの駅やバス停までの距離、買い物や病院などの暮らしやすさ、地域の状況など。将来、別の方に貸したり売ったりするときのしやすさも、見られます。
2. 土地の状況：広さや形、道路との接し方、境界がはっきりしているか、高低差など。土地の条件によっては、建て替えが難しく、評価に影響する場合があります。
3. 建物の状態・築年数：築年数、屋根・外壁・水回りの傷み、リフォームの履歴など。マンションの場合は、管理の状態や、管理費・修繕積立金も見られます。違いは、マンションと戸建ての違いでご説明しています。
4. 周辺の取引事例：近くで、似たおうちがいくらで売買されたか、いくらで貸されているか。地域の相場を知る手がかりになります。
5. 賃料の設定と期待利回り：オーナー様は、家賃収入を見込んで購入します。何パーセントの利回りを期待するかで、価格とお家賃の組み合わせが変わります。目安は、年7〜10％です。
6. 契約条件：普通賃貸借か定期借家か、買戻し特約を付けるか。条件によって、オーナー様が見込む収益や負担が変わり、価格やお家賃に影響することがあります。

お家賃と価格は、セットで決まります

5番目の「賃料の設定と期待利回り」は、特に大切です。価格とお家賃は、次の関係にあります。

売却価格の目安 ＝ 年間のお家賃 ÷ 期待利回り

計算の例です。月額のお家賃が5万円（年間60万円）で、期待利回りが8％なら、売却価格の目安は750万円です。7％なら約857万円、10％なら600万円になります。利回りは、物件やオーナー様によって異なり、一律ではありません。

つまり、価格を高くするとお家賃も高くなり、お家賃を低くすると価格も低くなります。価格だけを見て選ぶと、毎月のお家賃が重くなることがあります。この関係は、お家賃と売却価格の関係でくわしくご説明しています。

複数社で並べて比べる意味

同じおうちでも、会社やオーナー様によって、見るところや期待する利回り、受け入れられる条件が違います。そのため、提示される価格とお家賃は、会社ごとに変わります。1社だけの提示では、良い条件なのか、そうでないのかが分かりません。

並べて比べるときは、次の項目を、同じ表にそろえます。

並べる項目の例です。実際の条件は、提示する会社やオーナー様によって異なります。

当相談室は、100社以上に査定を依頼して条件を集めて、このように並べてお見せします。通常の売却で見込める金額との差額も、書面でお見せします。一覧表は、ご自宅でゆっくりご覧いただけます。

まとめ

リースバックの売却価格は、立地・土地・建物・周辺の取引事例・賃料と期待利回り・契約条件の6つを組み合わせて決まります。価格とお家賃はセットですから、価格だけでなく、お家賃の合計も並べて比べてください。急ぐ必要はありません。無料の一括査定から、お名前を伏せたまま、ご相談いただけます。

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