リースバックの価格が通常の売却より低くなるのはなぜ？差額の見方と考え方

「どうして、通常の売却より低くなるのですか」。リースバックを調べはじめた方が、いちばん気になさる点かもしれません。大切なおうちに、思っていたより低い金額がつくと、残念なお気持ちになりますよね。この記事では、価格が低くなる理由と、差額をどう見て、どう比べればよいかをご説明します。

通常の売却とは、買い手が違います

通常の売却では、買い手が、引き渡しのあとにご自身で住んだり、自由に使ったりすることを想定して購入するのが一般的です。リースバックでは、次のオーナー様が、貸すために購入します。買う目的が違うので、おうちを見る物差しが変わり、価格に差が出ます。目安は、相場の50〜75％（半分〜4分の3）です。

理由1：オーナー様は、「収益」として見ます

オーナー様にとって、ご自宅は、家賃収入を得るための不動産です。そのため、「お家賃で、どのくらいの収益が見込めるか」を基準に、購入できる価格を考えます。固定資産税や、住むために必要な修繕など、オーナー様が負担する費用も見込みます。

お家賃と価格の関係は、お家賃と売却価格の関係でご説明しています。

理由2：売主が、借主として住み続けます

リースバックでは、売ったあとも、元の持ち主が借主として住み続けます。借主が住む権利は、所有者が変わっても、原則として新しい所有者に引き継がれます（民法第605条の2）。つまり、オーナー様は、ご自身で住んだり、すぐに別の使い方をしたりすることができません。

通常の売却なら、買い手は、引き渡しのあとに自由に使えます。この「自由に使えるかどうか」の違いも、価格の差につながります。

差額は「住み続けられる安心」の対価、という見方

通常の売却で見込める金額との差額は、「引越さずに、今のおうちに住み続けられること」への対価と見ることもできます。お引越しの手間や、暮らしが変わる不安をなくせる、という価値です。

ただし、その価値を大きいと感じるか、小さいと感じるかは、ご本人とご家族によって違います。「この差額なら、払ってでも住み続けたい」と思う方もいれば、「この差額は大きい」と感じる方もいます。どちらも、自然なお考えです。

差額だけでなく、お家賃の合計と手元に残るお金で比べる

差額だけを見て決めると、判断がかたよります。次の4つを並べて、比べます。

1. 通常の売却で見込める金額との、差額
2. 毎月のお家賃と、住みたい年数ぶんの合計
3. ローンや諸費用を引いたあとに、手元に残るお金
4. 通常の売却で住み替える場合の、お引越し費用と、お引越し先の住居費

計算の例です。通常の売却の相場が2,250万円、リースバックの提示（買取金額）が1,500万円（相場の約67％）、期待利回り8％で月額のお家賃が10万円だとします。

• 差額：2,250万円 − 1,500万円 ＝ 750万円
• お家賃の合計：年間120万円（10万円×12か月）。10年で1,200万円
• お家賃の合計が売却代金に達する年数：1,500万円 ÷ 120万円 ＝ 12.5年

実際の金額は、おうちやオーナー様の条件によって異なります。また、通常の売却で住み替える場合も、お引越し費用やお引越し先の住居費がかかります。その比べ方は、お引越しにかかるお金との比べ方でご説明しています。

なお、価格が高い提示ほど、お家賃も高くなる関係にあります。価格が決まる要素は、査定で見られる6つのポイントをご覧ください。

契約の前に確かめる4つのこと

1. 通常の売却で見込める金額と、差額はいくらか（書面で確かめる）
2. 月額のお家賃と、住みたい年数ぶんのお家賃の合計
3. ローンや諸費用を引いたあと、手元にいくら残るか
4. 契約の種類と、買戻し特約の有無

まとめ

価格が通常の売却より低くなるのは、オーナー様が貸すことを前提に、収益として購入するためです。差額は「住み続けられる安心」の対価とも考えられますが、その価値の感じ方は、人によって違います。差額だけでなく、お家賃の合計と手元に残るお金を並べて、ご家族とゆっくり考えてみてください。無料の一括査定から、お名前を伏せたまま、ご相談いただけます。

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