離婚後も子どもと同じ家に住み続けたい｜住宅ローンが残る家の4つの選択肢

離婚を考えるとき、「子どもの学校は変えたくない」「せめて住む場所だけは、いままで通りにしてあげたい」と思う方は、少なくありません。その願いの前に立ちはだかるのが、住宅ローンの名義と、連帯保証、財産分与です。

結論から言うと、離婚後も子どもと同じ家に住み続ける道は、主に4つあります。①ローンの名義人が住み続ける、②名義人でない人が住み続ける、③家を売って清算する、④リースバックで売ったあとも住み続けるです。この記事では、それぞれの道で何が壁になるのかと、確かめたいことを、順にご説明します。

まず知っておきたい3つのこと

離婚しても、住宅ローンの契約はそのまま

住宅ローンは、金融機関との契約です。夫婦が離婚しても、債務者や連帯保証人の立場は、自動的には変わりません。夫婦の間で「ローンはあなたが払う」と決めても、金融機関にとっては、契約のときの名義人が払う人のままです。

名義の変更には、金融機関の承諾が必要

ローンが残っている家の所有者を変えるには、通常、金融機関の承諾が必要です。承諾を得ずに名義を移すと、契約違反として一括返済を求められる場合があります。

財産分与は、ローンの残りも含めて考える

結婚してから築いた財産を分ける「財産分与」は、民法で定められた制度です。家は代表的な財産ですが、住宅ローンの残りも、あわせて考える必要があります。家の価値がローンの残りを下回る「オーバーローン」の場合は、家を分けるというより、「残った負債をどうするか」が話し合いの中心になります。財産分与には請求できる期限もあるため、早めに弁護士などに確認してください。

4つの選択肢を、表で見比べる

選択肢①：ローンの名義人が住み続ける

名義人がそのまま住み続ける形です。いちばん手続きが少ない道ですが、相手が連帯保証人や連帯債務者になっている場合は、そのままにしないことが大切です。

• 相手を保証から外すには、金融機関の承諾が必要です。代わりの保証人を立てる、ご自身の名義で借り換える、といった方法があります
• 「ペアローン」の場合は、相手の分のローンを、ご自身の名義でまとめて借り換えられるかを、金融機関に相談します

選択肢②：名義人でない人が住み続ける

たとえば、夫の名義のまま、妻と子どもが住み続け、夫がローンを払い続ける形です。養育費の代わりにローンを払う、という約束をする方もいます。

この形の心配は、払う人の事情が変わると、住んでいる人には止められないことです。名義人が失業したり、再婚して支出が増えたりして滞納が続くと、家は競売にかけられ、住んでいる人も出なければならなくなります。この道を選ぶ場合は、

• 約束を公正証書にしておく
• 名義人の滞納を早く知る方法を決めておく
• 将来、ご自身の名義に変えられるよう、収入の見通しを立てる

といった備えが大切です。住宅ローンを滞納するとどうなるかも、あわせてご覧ください。

選択肢③：売って清算する

家を売り、売却代金でローンを返し、残ったお金を分ける道です。お金の関係をはっきり終えられるのが利点ですが、住む場所は変わります。

売却代金でローンを返しきれない「オーバーローン」の場合は、金融機関の同意を得て売る任意売却を検討することになります。詳しくは、オーバーローンのときの任意売却をご覧ください。

選択肢④：リースバックで、売ったあとも住み続ける

家を第三者（次のオーナー様）に売って、売却代金でローンを返して清算し、そのあとはお家賃を払って、同じ家に住み続ける方法です。

• 子どもの学校や、ご近所との関係を変えずにすみます
• 元配偶者との、お金のつながりを早く断てます。ローンの名義や保証の問題が、売却と同時に片づきます
• 将来、買い戻せる契約（買戻し特約）を付けられる場合があります

一方で、注意する点もあります。

• 売却価格は、通常の売却より低くなるのが一般的です。ローンの残りを返しきれるかを、先に確かめます
• お家賃は、ご自身の収入で払い続けられる額であることが欠かせません。お家賃の上限を家計から出す考え方で、先に上限を決めます
• 家が夫婦の共有名義のときは、売るには二人の同意が必要です

相談先を、使い分ける

離婚にまつわる住まいの問題は、法律とお金が絡み合っています。ひとつの窓口で、すべてを決めようとしないことが大切です。

• 弁護士：財産分与、養育費、公正証書の作成。経済的に余裕がない方は、法テラス（日本司法支援センター）の相談援助を使えることがあります
• 金融機関：連帯保証を外す、借り換える、名義を変える相談。返済が苦しいときの相談のしかた
• 不動産の相談窓口：家の価値を知る、売却・任意売却・リースバックの条件を比べる

住まいの相談は、離婚の話し合いと並行して進めておくと、条件を決めるときに、数字をもとに話せます。

契約の前に確かめる5つのこと

1. 住宅ローンの名義・連帯保証・ペアローンの状況を、契約書で確かめたか
2. 家の査定額と、ローンの残りを比べて、オーバーローンかどうかを知っているか
3. 名義の変更や保証の解除は、金融機関の承諾を得る前提で考えているか
4. 夫婦の間の約束（養育費、ローンの負担）は、公正証書にする予定か
5. リースバックを選ぶ場合、お家賃をご自身の収入で払い続けられるか

当相談室の進め方

住み続け売却相談室では、離婚にともなうご相談も、お名前を伏せたままで、お受けしています。オンライン面談なら、ご来店は不要で、ご家族が別の場所から参加することもできます。

まず、おうちの査定額と住宅ローンの残りを見比べて、売却・任意売却・リースバックのどれが現実的かを、正直にお伝えします。リースバックが合いそうな場合は、100社以上に査定を依頼し、買取金額・お家賃・買戻しの条件を一覧表で並べてお見せします。ご相談・査定は無料で、契約をその日に決めていただく必要はありません。登記などの手続きは、提携する司法書士がサポートします。法律の判断が必要なことは、弁護士への相談をおすすめしています。

まとめ

• 離婚しても、住宅ローンの契約や連帯保証は、自動的には変わりません
• 名義の変更や保証の解除には、金融機関の承諾が必要です
• 住み続ける道は、名義人が住む、名義人でない人が住む、売って清算する、リースバックで住み続ける、の4つです
• どの道でも、「お金の約束は書面に」「お家賃や返済は自分の収入の範囲で」が基本です

おうちをどうするか迷ったら、無料の一括査定から、お気軽にご相談ください。

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