リースバック後の修繕・リフォーム・退去時の原状回復｜誰が負担する？

リースバックで自宅を売ったあとは、自宅は「借りているおうち」になります。所有者はオーナー様です。これまで自分の判断で直したり、手を入れたりしてこられたおうちでも、修繕やリフォームのしかた、そして退去のときの扱いが変わります。ここでは、契約の前に確かめておきたい点をまとめます。

設備が壊れたときの修繕

賃貸借の一般的な考え方では、住むために必要な修繕は、貸主の義務です（民法第606条）。リースバックでは、オーナー様が貸主になるため、給湯器や屋根の雨漏りなど、住むために必要な修繕は、オーナー様が行うのが基本です。

ただし、次の場合は、借主の負担になります。

• 借主の責任で壊れたとき（不注意や、乱暴な使い方など）
• 契約書に、軽微な修繕は借主の負担とする特約があるとき（電球の交換、パッキンの交換など）

どこまでが貸主の修繕で、どこからが借主の負担かは、契約書で線引きされます。売却の前に、確かめてください。

リフォームや模様替えは、承諾が必要

次のオーナー様が所有者になるため、リフォームや模様替えには、貸主の承諾が必要です。壁を取り払う、設備を入れ替える、といった工事を、承諾なしに行うと、契約違反になる場合があります。

バリアフリーのための手すりの設置など、暮らしに必要な工事を考えているときは、契約の前に、承諾をもらえるかどうかを確認しておくと安心です。

退去のときの原状回復

借りているおうちを返すときは、原状回復が必要になります。原状回復とは、借主の責任で生じた傷や汚れを元に戻すことです。通常の使い方で生じる経年の劣化や、通常の損耗は、特別な定めがない限り、借主が直す義務はありません（民法第621条）。

国土交通省は、トラブルを防ぐために、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表しています。契約書に、特約として借主の負担が書かれている場合は、その内容に従う場合があります。特約の内容は、契約の前に確認が必要です。

売却前に確かめたい、売主としての責任

自宅を売るときは、売主としての責任も確認します。売却した建物に、引き渡し後に不具合が見つかった場合の、売主の責任を契約不適合責任といいます（民法第562条など）。

事業者に買い取ってもらう場合は、この責任を免除したり、期間を限ったりする特約が結ばれることがあります。どのような定めになっているか、売買契約書で確かめます。

住み続けるあいだの、保険

• 火災保険：建物は、所有者であるオーナー様が加入するのが一般的です。
• 家財の保険：ご自身の家財は、ご自身で加入する保険が必要です。
• 借家人賠償責任：借主の不注意で、建物に損害を与えたときの備えです。契約で加入を求められる場合があります。

契約の前に確認する、5つのチェック

1. 修繕は、どこまで貸主の負担か
2. 軽微な修繕の特約はあるか
3. リフォームを考えている場合、承諾をもらえるか
4. 退去時の原状回復の範囲は、どう定められているか
5. 売主の契約不適合責任は、どう定められているか

住み続けられる期間と契約の種類は、普通借家と定期借家の違いでご説明しています。国の注意喚起をもとにした確認点は、7つの確認点をご覧ください。

まとめ

リースバックのあとは、修繕、リフォーム、退去のしかたが、ご自身のおうちだったときとは変わります。売却の前に、契約書で誰が何を負担するのかを確かめておくことが、住み続けるあいだの安心につながります。無料の一括査定から、契約の条件も含めて比べてみてください。

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